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【重磅】2019年海南房地产年报出炉,信息量很大!

  来源:海南房选购

一、全国政策


(一)“房住不炒”,稳定是主基调


坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制,坚决防范化解房地产市场风险。


坚持因城施策、分类指导,夯实城市主体责任,加强市场监测和评价考核,切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处。


(二)抑制资金过度流向楼市,房企资金压力大


二、全国销售数据:同比微涨、增速平稳


截至2019年1-11月全国销售面积14.89万㎡,与2018年同期对比微涨0.2%,增速回落,商品房销售额139006亿元,增长7.3%,增速持平;预计2019年全年销售面积16.68万㎡,商品房销售额155687亿元。



总结与预判


主基调不变,稳中有松


1、政策方向:房住不炒定位不变


2019年中央经济工作会议明确,要加大城市困难群众住房保障工作,加强城市更新和存量住房改造提升, 做好城镇老旧小区改造,大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。


2、需求端政策:购房政策松绑概率加大


预计全年各种直接或间接的松绑性动作会增多。


第一、从放松的工具上看,将涉及到首套房认购资格的重新调整(放松认房又认贷)、对人才等特定人员的购房政策放松、局部库存压力大的区域进行的购房政策放松、对社保缴纳条件的放松、房贷政策的松动等。


第二、从放松的时间节点上看,上半年放松的概率小,而后续若是市场压力较大,则下半年放松的概率将增大。


第三、从放松的城市情况看,部分省会城市或二线城 市将首先放松。


海南市场表现 


一、海南政策


1、探索多种土地入市利用,鼓励存量商品住宅用地转型。


2、引进高端人才,未落户的各类人才,购房社保或个税年限将降低,新户放宽,购房基数扩大,实现全省人口补充及流入,改善全省房地产当前局打破户籍限制。


3、严格限制商办物业变相开发公寓产品。


二、GDP走势:总体平稳,稳步发展


2019年全国前三季度GDP69.8万亿元,同比2018年前三季度上涨7.2%,预估全年7%增速,总量97万亿;


海南省前三季度GDP3866亿元,增速5.5%,绝对值增加319亿,增速同比2018年前三季度上涨9%,全省经济总体平稳,稳步发展。



三、海南房投占比:占比新低,格局改变


房地产投资降幅持续扩大,并且2019年房地产投资占比固定投资41%,历年来占比新低;在政府房地产调控的背景下,以房地产为主的固定资产投资拉动经济的格局正在改变。



四、新开工面积:调控延续,下挫明显


截止2019年11月海南新开工面积1013.19万㎡,同比下跌43%;全省房地产开发受调控政策的影响,全省房屋新开工面积大幅度下降,后续市场供应萎缩明显。



五、土地市场


(一)供求火热,同比大幅上涨


2019年土地供应回升显著,成交上升明显,近三年来首次回升,但供应量和成交量相差较大,成交金额更是历年来最高突破300亿。全年各项参数全线上升,量价齐涨。



(二)商服用地成为主流


各类用地成交同比上涨,住宅主要以棚改回迁房用地为主,市场化住宅用地成交量少,商服类用地成为市场主流。




(三)南北核心城市供求领跑


从整体来看,依旧由海口、三亚领跑各个市县,由于海口成交工业用地较多,三亚商业用地成交频繁,而导致三亚楼板价较于海口高。


从供应面积来看,海口位居首位,主要位于江东片区和市中心;三亚位居第二,主要位于崖州湾和中心商务区;其余各市县除东方、澄迈、文昌外,供应较为零散。


从成交面积来看,海口位居首位,成交面积达286.9万㎡,其中成交土地类型较为丰富(住宅42%、工业30%、商业13%、其他15%);三亚位居第二,成交面积达144.4万㎡,主要以商业为主(占54%);其次是东方和澄迈,成交面积分别为77.97万㎡、70.98万㎡,两地成交都是工业占主导;其他市县成交较为零散。



六、施工放量:海口开发热度依然集中


2019年多数市县施工放量呈上升趋势,其中海口获批1169.3万㎡,海口支撑市场半壁江山。从整体来看中线、三亚施工放量涨幅较大,西线、东线施工放量较为平稳。


2020年海南全省潜在供应量1647万㎡,海口潜在供应量领跑全省,占比34%。三亚占比17%、儋州占比11%尾随其后。



七、商品住宅:供求量阶梯式下降


限购、限价政策效果明显,市场萎缩明显,供求量呈阶梯式下降,价格也有所下滑。


全年商品住宅供应面积809万㎡,同比下降24%;成交面积781万㎡,同比下降40%;价格14624元/㎡,同比微跌4%。



八、住宅库存:库存微涨,去化周期变长


截至2019年末库存1479万㎡,按照12个月平均去化65万㎡计算,去化周期23个月。



九、市县成交:除海口,其他城市同比全线下滑


全年仅海口同比上涨14%,刚需旺市致成交占比全省成交面积过半,旅居地产全线萎缩,呈不同程度下滑。



总结与预判


(一)政策环境:主基调不变,稳中有松


紧跟中央步调“房住不炒”,回顾2019年海南房地产市场政策,整体呈现一定松动,人才购房门槛逐步降低,海口限价有所突破,政策有强制到宽松,但主基调不变。依旧让道自由贸易港的发展,土地转型、商办产品限制面积等政策,未来商办产品变现难度变大。


(二)土地市场:工业、商服供地为主,住宅土地较少


总量控制,同时倾斜自由贸易港发展需求,住宅用地几乎零供应,商服用地开发难度高,房企获取土地主要通过兼并购获取。住宅土地获取成为房企必须解决的难题。


(三)住宅市场:政策制约依旧明显,成交难有作为


2019年海口在刚需的支持下成交同比小涨,已连续两年的刚性需求释放,是否还能保持,其他旅居地产城市成交呈现不同程度下降;虽然在人才购房落户等政策上有所宽松,现阶段下杯水车薪。


 海口市场表现 


一、土地市场


(一)供求量同比大涨,价格微跌


2019年海口供应宗数达94宗,同比去年增加84%,占地面积达310.11万㎡,同比去年增长47%。


2019年海口成交宗数达71宗,同比去年增涨31%,占地面积达286.99万㎡,同比去年增涨50%。



(二)工业用地成交占比大幅上升


2019年海口较2018年工业用地成交力度增加明显,住宅用地和工业用地合计占比达71.53%,其中住宅用地主要位于江东片区国际社区和市中心的棚改回迁用地。



二、商品住宅:刚需托市,量价齐涨


2019年海口住宅供应418.4万㎡,同比上涨24%,成交面积393.05万㎡,同比上涨12%,均价15433元/㎡,同比微涨0.5%。供应回暖,成交上行,均价略微上浮,整体市场处于平稳发展期。


截至2019年末海口商品住宅库存315.7万㎡,库存去化周期11个月,去化周期稳定在10个月左右;年底房企踊跃入市,四季度推货节奏加快,库存有小幅上升。



三、成交结构


(一)建面约101-120㎡市场主流产品面积段


停止报建建面100㎡以下政策后,建面约101-120㎡成为市场主流产品,超过建面120㎡面积段产品,需求呈现阶梯式下降。



(二)141-160万总价段市场主流产品


分总价段成交,主要集中在121-230万总价段, 230万以上成交需求明显减弱。


141-160万总价段成交表现最好,161-230万总价段成交持平,60万以下为部分限价、定向人才商品住宅。



四、板块成交:西海岸热度依旧


成交依旧集中在西海岸,江东、海甸岛、城南紧随其后。价格上,观澜湖片区高企,紧随其后是海甸岛、新埠岛板块。



五、住宅排行榜


碧桂园剑桥郡领跑海口。



六、商办市场:供过于求


商办市场2019年供应量增多,市场去化明显不足,尤其是办公类产品;商业价格相对稳定,办公产品价格呈现上涨趋势。



 海南市县表现 


三亚


(一)三亚商品住宅:政策延续,市场受挫明显


2019年1-11月三亚供应97万㎡,同比减少10%;成交面积49万㎡,同比减少58%;整体供求比1.99;市场供过于求明显。



(二)三亚库存去化:库存及去化周期增加明显


自2019年4月份以来库存保持在190万㎡以上,去化周期25个月左右徘徊。




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